ถอดรหัสแอชตัน อโศก บทเรียนอสังหาฯไทย
ถอดรหัสแอชตัน อโศก บทเรียนอสังหาฯไทย
กลายเป็น โดมิโนเอฟเฟ็กต์ ของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย จากปมคดี แอชตัน อโศก คอนโดมิเนียมสุดหรู สูง 51 ชั้น ซอยสุขุมวิท 21 มูลค่า 6,481 ล้านบาท พลันที่ศาลปกครองสูงสุดมีคำพิพากษาเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง
เนื่องจากที่ดินใช้ก่อสร้างโครงการกว่า 2 ไร่ ไม่เป็นไปตามที่กฎกระทรวงฉบับที่ 33 ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 เพราะไม่มีเขตที่ดินด้านหนึ่งด้านใดที่เป็นทางเข้าออกกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตรยาวต่อเนื่องกันและใบอนุญาตการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นทางเข้าออกสาธารณะได้ขัดต่อวัตถุประสงค์แห่งการเวนคืนที่ดิน ทั้งที่ตึกสร้างเสร็จ 4 ปี และมีผู้อยู่อาศัยแล้ว
จากคำสั่งฟ้าผ่าปมใบอนุญาตก่อสร้างเป็นโมฆะ ปฏิเสธไม่ได้ว่าสร้างความปวดใจให้ทั้ง อนันดา-มิตซุย ฟูโดซัง ผู้ลงทุนพัฒนาโครงการและลูกบ้าน 580 ครัวเรือน ถือโฉนด 668 ยูนิต ต้องตกอยู่ในสภาวะ กลืนไม่เข้าคายไม่ออก
ขณะเดียวกันกลายเป็นเผือกร้อน ลามไปยังผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมที่ใช้พื้นที่ทางเข้า-ออกของรัฐ หลังบิ๊กอนันดาชี้เป้ามีอีก 13 โครงการที่เข้าเกณฑ์คล้ายคลึงกัน
ทำให้โนเบิล-แสนสิริ-เครือ MQDC ดาหน้าออกมาชี้แจงแถลงไขว่าคนละเคสกับแอชตัน อโศก และทำถูกต้องตามกฎหมายทุกประการ
ธงชัย บุศราพันธ์ รองประธานกรรมการ และประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บมจ.โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ อธิบายว่า บริษัทมี 3 โครงการที่ใช้ทางเข้าออกของ รฟม. คือ นิว โนเบิล รัชดา-ลาดพร้าว, โนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา 1 และโนเบิล รีวอลฟ์ รัชดา 2 ซึ่งที่ดินเดิมถูก รฟม.เวนคืนกลายเป็นที่ดินตาบอด โดย รฟม.ให้ใช้ถนนภาระจำยอมตามเดิมที่เจ้าของที่ดินเดิมเคยขออนุญาตได้ ไม่ได้เปลี่ยนแปลงตำแหน่งถนน ขยายความกว้างทางเข้าออก และไม่มีคดีฟ้องร้องหรือการ
ร้องเรียนจากหน่วยงานใดๆ
จากแรงกระเพื่อมแอชตัน ธงชัยยอมรับว่า มีลูกค้านิว โนเบิล รัชดา ลาดพร้าว ซึ่งกำลังก่อสร้าง สอบถามมา 30 ราย บริษัททำหนังสือชี้แจงไปแล้วซึ่งลูกค้าก็โอเค เชื่อว่าจะมีผลกระทบระยะสั้นเท่านั้น และต่อจากนี้คงต้องระวังการซื้อที่ดินมากขึ้น ต้องตรวจสอบให้ชัดเจน โดยเฉพาะที่ดินถูกเวนคืนจนเป็นที่ดินตาบอด
ขณะที่ ภคพงศ์ ศิริกันทรมาศ ผู้ว่าการ รฟม.ออกมายันอีกแรง คำพิพากษาผูกพันเฉพาะคู่ความคืออนันดาเท่านั้น ไม่ได้เกี่ยวกับโครงการอื่นและศาลไม่ได้เพิกถอนใบอนุญาตของ รฟม.ด้วย
เมื่อย้อนดูความแตกต่าง ที่ดินแอชตัน อโศก เดิมหลังถูกเวนคืนจนเป็นที่ดินตาบอด รฟม.ได้อนุญาตทางเข้าออกเป็นถนนภาระจำยอมกว้าง 6.4 เมตร แต่สร้างอาคารได้ไม่เกิน 23 เมตร หรือ 7-8 ชั้น ต่อมา อนันดาขอ รฟม.สลับตำแหน่งทางเข้าออกไปด้านสยามสมาคม พร้อมขอเช่าพื้นที่เพิ่ม 6.6 เมตรให้ได้ถนนกว้าง 13 เมตร เพื่อสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษ โดยจ่ายค่าตอบแทน รฟม. วงเงิน 97 ล้านบาท
แต่เมื่อศาลตัดสินออกมาแล้วว่าการใช้ทางเข้าออก รฟม.ไม่ถือเป็นทางสาธารณะ ขัดต่อกฎหมายเวนคืน จึงต้องลุ้นอนันดาจะหาช่องทางจบปัญหาและเริ่มต้นขอใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ต่อ กทม.ภายใน 30 วันนี้อย่างไร
เมื่อดู 5 แนวทางล่าสุดน่าจะริบหรี่ ไม่ว่าซื้อหรือหาที่ดินเพิ่ม เพราะเจ้าของตึกแถวหรือที่ดินโดยรอบไม่มีใครขายให้ ส่วนจะเสนอให้ภาครัฐแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องยิ่งน่าติดตามจะมีใครยอมตีตราแก้กฎเหล็กเพื่อโครงการนี้โครงการเดียวหรือไม่ หรือจะยื่นต่อศาลปกครองให้พิพากษาคดีใหม่ก็คงเป็นหนังชีวิตให้ติดตามกันอีกยาว
แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่า กรณีแอชตัน อโศก ทำให้ผู้ประกอบอสังหาฯได้ความรู้ใหม่ว่าที่ดินจากการเวนคืนไม่สามารถนำไปใช้ประโยชน์อะไรได้บ้างและการซื้อที่ดินตาบอด แม้จะซื้อมาราคาถูก ต้องดูกฎหมายที่เกี่ยวข้องให้รอบคอบทุกมิติและแม่นยำ ทั้งกฎหมายผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร หรือระเบียบของหน่วยงานราชการต่างๆ ว่าทำได้แค่ไหน ซึ่งที่ดินแปลงนี้บริษัทอสังหาฯก็มองเห็นเพราะอยู่ทำเลที่ดี แต่รู้ว่าสร้างได้แค่ 23 เมตร
สิ่งที่กำลังเกิดขึ้นต่อไปของแอชตัน อโศกคือ เมื่อศาลมีคำพิพากษาออกมา ทำให้ห้องชุดที่เป็นหลักประกันขอสินเชื่อกับแบงก์มีปัญหา ไม่มีราคา เบื้องต้นมีอยู่ร่วม 400 ครอบครัว หรือ 70% ที่ขอสินเชื่อจากแบงก์ มีมูลค่ากว่า 3,000 ล้านบาท ที่อาจจะกลายเป็นหนี้เสียได้ หากลูกบ้าน
ไม่ยอมผ่อนต่อ ขณะที่การซื้อขายเปลี่ยนมือก็ยากเพราะแบงก์ไม่ปล่อยกู้
อิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการบริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้างสภาหอการค้าแห่งประเทศไทยสะท้อนว่า แอชตันอโศก เป็นบทเรียนต่อวงการอสังหาฯ ถ้าเป็นลักษณะที่ขอก่อสร้างทำนองเดียวกัน เกิดความกังวลทั้งผู้ประกอบการและผู้อยู่อาศัย รวมถึงกระทบความไม่เชื่อมั่นต่อตลาดเงินตลาดทุน หากมีการลงทุนใหม่ก็ต้องตรวจสอบให้ดี ยิ่งโครงการนี้เป็นการร่วมลงทุนกับต่างชาติและมีต่างชาติอยู่อาศัยอีกด้วย แต่เชื่อว่ากระทบเป็นวงจำกัดแค่แอชตัน อโศก คงไม่ลามไปโครงการอื่นหรือบ้านแนวราบ
ถือเป็นกรณีศึกษากับทุกฝ่าย เห็นใจทั้งผู้อยู่อาศัย สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อ ผู้ประกอบการ หน่วยงานของรัฐที่อนุญาต ต่อไปผู้ประกอบต้องระมัดระวังเรื่องการใช้ที่ดินของรัฐ เพื่อนำไปขออนุญาตก่อสร้าง เพราะแต่ละหน่วยงานมีระเบียบไม่เหมือนกันทั้งกรมทางหลวง กทม. รฟม. การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.)
ในแง่ของกฎหมายต้องทำให้ชัดเจนมากขึ้นว่าอันไหนได้หรือไม่ได้ ด้านกฎหมายควบคุมอาคารอาจต้องมีการทบทวนขนาดของถนนใหม่เพราะบริบทเมืองเปลี่ยน และไม่ใช่แค่ กทม. เพราะจะเกิดเมืองในทุกจังหวัด เช่น เชียงใหม่ โคราช ซึ่งปัจจุบันกฎหมายกำหนดถนนกว้าง 6-10 เมตรสร้างอาคารได้ 10,000 ตร.ม. จากนั้นกระโดดไปเป็นถนน 18 เมตร สร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้เกิน 30,000 ตร.ม. แต่ขนาดถนนตั้งแต่ 11-17 เมตรหายไป
ในแง่ของผู้บริโภคมีคำแนะนำจาก โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ว่า ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านและห้องชุด อย่างแรกต้องตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่ดินว่าเป็นเจ้าของเดียวกับโครงการของบริษัทพัฒนาที่ดินนั้นๆ
ต่อมาตรวจสอบภาระผูกพันของที่ดินว่ามีภาระผูกพันกับบุคคล นิติบุคคล หรือสถาบันการเงินใดหรือไม่, การขออนุญาตจัดสรรที่ดิน, สภาพสิ่งก่อสร้างมีจุดบกพร่องหรือข้อพึงแก้ไขอย่างไรบ้าง, สภาพและรายละเอียดของสาธารณูปโภครวมทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ เช่น ถนน ท่อระบายน้ำ ไฟฟ้า น้ำประปา
และต้องไม่ลืม ตรวจสอบแนวเวนคืนตัดถนน หรือก่อสร้างสาธารณูปโภคต่างๆ, ผังเมืองว่าพื้นที่สามารถสร้างอสังหาฯที่เราจะซื้อหรือไม่, ถนนและทางเข้าออกได้ขออนุญาตถูกต้องหรือไม่, การขออนุญาตก่อสร้าง, รายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม, ราคาและค่าส่วนกลางโดยเปรียบเทียบกับโครงการอื่น, การบริหารนิติบุคคลบ้านจัดสรร อาคารชุด, ความคืบหน้าการก่อสร้างอาคารและสาธารณูปโภค, ทุนจดทะเบียนและชื่อเสียงของบริษัทพัฒนาที่ดินนั้นๆ
ปมร้อน แอชตัน อโศก คงเป็นมหากาพย์อีกหลายปี แต่ข้อกฎหมายต่างๆ คงถึงเวลาที่ภาครัฐต้องทบทวน สร้างบรรทัดฐานใหม่ให้ชัดเจน ไม่ให้เกิดซ้ำรอยแอชตันอโศกอีก
